別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鯖江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市本町４丁目５２０番 ｢本町４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東5m市道 水道、下水 鯖江 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鯖江駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道路の系統・連続性が劣る既成住宅地域で、格別な変動要因はなく当面現在の住環境を維持するものと予測する 。新興住宅地域に人口が流出しているものの割安感も認められ、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地における既成住宅地域及びその周辺部。需要者の中心は既成市街地的性格を有することから 同一需給圏内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。新興住宅地への人口流出が進むなか、中心 部の既成住宅地への需要は弱い状況が続いている。土地取引は少なく、取引される規模・価格帯も個別的な事情に左右 され、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。また、住宅地として熟成しており新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。よって、本件 においては熟成した中心部の既成住宅地域であるという所在地の実情を考慮し、自己使用目的で取引され、取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鯖江 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 94.5] [102.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鯖江市の人口は減少、世帯数は増加している 。また、土地取引件数は増加している。 本町１～４丁目の人口は減少、世帯数はほぼ 横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％