別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鯖江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市深江町９１９番 ｢深江町９－１１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる既成 住宅地域 西6m市道 水道、下水 鯖江 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鯖江駅南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、格別の変動要因はなく当面の間現状を維持するものと予測する。割安感は認められる が空地や空き家が目立つことから地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鯖江市市街地における既成住宅地域及びその周辺部。需要者の中心は鯖江市内に居住若しくは通勤する者 が大半を占める。新興住宅地と比較し既成住宅地への需要は弱く、土地取引件数は低位で推移している。地域内に取引 事例は少なく、取引される規模・価格帯も個別的な事情に左右され、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である 。また、住宅地として熟成していることから新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては熟成した既 成住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められるため、標準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鯖江市の人口は減少、世帯数は増加している 。また、土地取引件数は増加している。 深江町の人口・世帯数はともにほぼ横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％