別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 勝山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝山 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝山市荒土町新保６字大仏１０３番 ②地積 　(㎡) 668   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:2 老人ホーム Ｓ3 店舗、一般住宅等が 建ち並ぶ路線商業地 域 東16m県道 水道、下水 勝山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   155 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道の駅「恐竜渓谷かつやま」 がオープン 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 勝山駅北西方 3.5km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外型の店舗等が見られる路線商業地域。「道の駅（恐竜渓谷かつやま）」オープンによりさらに 店舗等の進出が進むものと予測される。沿道の交通量も増加するものと考えられ地価水準は強含みで推移する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝山市内の商業地域で、より広域的には隣接市町（永平寺町）の商業地域も含む。需要者の中心は郊外型 店舗が集積している地域であり、市内の事業者のほかに市外に拠点を持つ事業者も認められる。背後地の人口が減少す るなか土地に対する需要は限定的である。商業地の取引は非常に少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為、収益還元法は適用出 来なかった。よって本件においては郊外の路線商業地域であるという所在地の実情を考慮し、比準価格を妥当と認め、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [146.6] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長尾山総合公園の再開発事業が進捗中であり 、ホテルの誘致計画もすすみつつある。恐竜 博による観光の産業化が期待される。 道の駅「恐竜渓谷かつやま」の隣接地にはグ ランピング施設誘致がすすめられていたが白 紙になった。付近にドラッグストアが進出し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％