別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 勝山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝山 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝山市元町３丁目８２１番７ ｢元町３－８－６６｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西5.5m市道 水道、下水 勝山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       305 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南方に成器南小学校がある 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 勝山駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とする利便性の良い住宅地域である。周辺の区画整理済の住宅地域に需要が移動して おり、地価水準は長期にわたる人口減少の影響により、緩やかな下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勝山市市街地内の住宅地域で、広域的には隣接市（大野市）の類似地域も含まれる。少子高齢化や人口 減少が進む中で転入者は少なく、需要者の中心は市内の居住者が大半を占める。小学校や市役所等の公共施設への接近 性が良好なものの旧来からの住宅地のため土地に対する需要は弱い。既成市街地の取引は少なく需要の中心となる価格 帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多く、賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算できなかった。自用目的での取引を主とした 規範性ある取引事例により求めた比準価格を標準とし、再度比準価格につき地域の動向を分析し、代表標準地からの検 討を踏まえ、総合的に検討した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝山市の人口は減少、世帯数は微減傾向。県 内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外 景気の下振れが影響し下押しするリスクを注 視する必要あり。 元町地区の人口、世帯数ともに減少、更地化 が目立つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％