別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 勝山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝山 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝山市昭和町１丁目５１２番５ ｢昭和町１－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西7.5m市道 水道、下水 勝山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 勝山駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市中心部に近く利便性の良い住宅地域である。今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。 地価水準は長期にわたる人口減少の影響により、緩やかな下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勝山市市街地内の住宅地域で、広域的には隣接市（大野市）の類似地域も含まれる。少子高齢化や人口 減少が進む中で転入者は少なく、需要者の中心は市内の居住者が大半を占める。学校や市役所等の公共施設への接近性 が良好なものの旧来からの住宅地のため土地に対する需要は弱い。既成市街地の取引は少なく需要の中心となる価格帯 は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算できなかった。自用目的での取 引を主とした規範性ある取引事例により求めた比準価格を標準とし、再度比準価格につき地域の動向を分析し、総合的 に検討した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝山市の人口は減少、世帯数は微減傾向。県 内経済は、緩やかに持ち直しているが、海外 景気の下振れが影響し下押しするリスクを注 視する必要あり。 昭和町地区の人口は減少傾向、世帯数も、や や減少傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％