別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市２２５字知真多四１２６番１ ｢元町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 Ｓ4F1B 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南10m市道 越前大野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 越前大野駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の近隣商業地域であるが、閑散としており人通りは少ない。背後人口の減少や観光客の減少等の影 響から土地需要は弱く地価は引き続き高い下落率を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市中心部の商業地域を中心に、その周辺の混在地域や幹線道路沿線のほか、広域的には大野市全域や 勝山市の商業地域等も圏域。需要層は地縁性をもつ個人事業者が中心であり、店舗の新規立地等はほぼ皆無。小規模な 店舗を主体とする旧来からの商業地域であり、空洞化が進んでいることから商業地としての需要は弱い。商業地の取引 自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例が極めて少なく、事情の認められる事例や時点の古い事例も採用せざるを得なかった。しかしながら、いずれ も地域格差判定は適切であり、規範性の高い比準価格が得られた。一方、自用の店舗が中心で賃貸事業者向けの賃貸市 場は形成されていないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの 検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微減傾向。個人消費・雇用 情勢ともに持ち直し傾向にある。 市街地中心部付近の人口・世帯数とも減少傾 向にあり、商業繁華性も低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％