別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市国時町９０６番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 越前大野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越前大野駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく概ね現状維持で推移していくと思料する。住宅地 需要は全般的に弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市郊外の住宅地域や分譲住宅地域を中心とする住宅地域一円であり、需要者は大野市居住者が中心と 思料される。市街地中心部に比べ郊外住宅地の取引は一定数認められるが、全般的に大野市の住宅地需要は弱く、周辺 でも比較的安価な取引が目立つ状況にある。なお、土地取引そのものが少なく、需要の中心となる価格帯を把握するこ とは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大野市郊外の住宅地に位置する事例を採用した。事例が少なく、事情の認められる事例や地域格差のやや 大きな事例も採用したが、いずれも比準作業は適切で規範性のある比準価格が得られた。一方、戸建住宅を中心に空地 等も見られる住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を妥当と認 め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微減傾向。個人消費・雇用 情勢ともに持ち直し傾向にある。 地区内の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾 向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％