鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

敦賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０２ -57	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北8m、角地		（都）商業 (100,400)
b	２１２０２ -63	敦賀市		貸家建付地	（　）	不整形	北東36m県道、南東19m、角地		（都）商業 (100,400)
c	２１２０２ -65	敦賀市		更地	（　）	不整形	東19m国道、南15.6m、角地		（都）近商 (100,300)
d	２１２０２ -51	敦賀市		更地	（　）	長方形	南西14.3m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	２３１０２ -51	敦賀市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、南4m、東4m、三方路		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,892	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	62,685	100 [ 78.6]	79,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,800
b	(　 ) 116,207	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	115,425	100 [ 144.8]	79,713		79,700
c	(　 ) 69,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	65,360	100 [ 84.8]	77,075		77,100
d	(　 ) 48,603	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	62,633	100 [ 82.7]	75,735		75,700
e	(　 ) 53,324	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.8]	58,914	100 [ 75.6]	77,929		77,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	割安	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	割安	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

敦賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,965,575	1,383,763	4,581,812	4,251,810	330,002	（　0.9445） 311,687	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,880,887 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	128.00	Ｓ3	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	6.6 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗・事務所を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

店舗・事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	80.0	102.35	1,990	203,677	6.0	1,222,062
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.00	80.0	102.35	1,780	182,183	6.0	1,093,098
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.00	80.0	102.35	1,600	163,760	6.0	982,560
							0.0	0
～

～

計		384.00	80.0	307.05		549,620		3,297,720
								0

⑨年額支払賃料	549,620 円　×　12ヶ月　＝　 6,595,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,595,440 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 659,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,935,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,297,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,965,575 円　　　　（　 37,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	敦賀賃１　　　　-116	1,385 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.0]	100 [105.0]	1,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	敦賀賃０　　　　-115	1,617 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,801
c	敦賀賃０　　　　-128	2,641 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [149.0]	100 [ 98.0]	1,809

敦賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,800 円	59,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	197,863 円	6,595,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 616,700 円	59,300,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,383,763 円　（　　　　　　 8,814 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,251,810 円（　　　　　 27,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,965,575 円
②総費用	1,383,763 円
③純収益　①－②	4,581,812 円
④建物等に帰属する純収益	4,251,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	330,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,880,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
敦賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

敦賀 5-1

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　土谷　重美

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	敦賀市本町２丁目１２番５｢本町２－１２－３｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ中心商業地域	東36m国道	水道、ガス、下水	敦賀 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 130 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心のアーケード街

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

敦賀駅北西方

650m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中低層の店舗、事務所等が混在する中心商業地域。Ｒ５、春の北陸新幹線敦賀開業に向けて、賑わ
い創出の期待がかかる。地価水準は底入れ上昇に転じた。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ敦賀駅周辺を中心とした当市市街地の幹線及び準幹線沿線の商業地域。広域的には当市一円の類似
地域も圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ法人・個人事業者である。ＪＲ敦賀駅西口周辺では北陸新幹
線県内延伸を見据えた賑わい創出に向けた取り組みが行われており、周辺ではＳＣがリフレッシュオープン。将来への
期待から需要は底堅い。取引自体が高安まちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないことから低位に試算された。比準価格は当市の商業地域における
取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古いもの等をも採用したが、各種補修正等は適正に行い得てお
り、求められた比準価格の精度は高い。従って、取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海
外景気の下押しリスクを注視する必要がある
。

白銀町のＳＣが令和４年９月にリフレッシュ
オープン。１１月には大型テナントが出店し
グランドオープン。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

敦賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０８ -101	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m市道、西8m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２２２０４ -45	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、東10m、角地		（都）商業 (100,400)
c	２２２０３ -54	敦賀市		底地	（　）	ほぼ整形	西36m国道、中間画地		（都）商業 (100,400)
d	２２２０４ -38	敦賀市		更地	（　）	不整形	西36m国道、南10m、東6m、三方路		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,505	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	68,902	100 [ 86.2]	79,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,900
b	(　 ) 59,183	100 [ 110.0]	[ 98.6] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.0]	51,034	100 [ 64.4]	79,245		79,200
c	(　 53,632) 76,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,617	100 [ 100.0]	76,617		76,600
d	(　 ) 107,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 142.3]	75,564	100 [ 100.0]	75,564		75,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 +6.0
b	割高	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	割高	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +42.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,800 円／㎡]

敦賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,845,585	1,365,083	4,480,502	4,159,350	321,152	（　0.9458） 303,746	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,731,057 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	128.00	Ｓ3	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	6.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗・事務所ビルが中心であり上記の通り判定。１階店舗フロア貸し、２、３階事務所各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	80.0	102.35	1,955	200,094	6.0	1,200,564
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.00	80.0	102.35	1,747	178,805	6.0	1,072,830
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.00	80.0	102.35	1,560	159,666	6.0	957,996
							0.0	0
～

～

計		384.00	80.0	307.05		538,565		3,231,390
								0

⑨年額支払賃料	538,565 円　×　12ヶ月　＝　 6,462,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,462,780 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,816,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,231,390 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,845,585 円　　　　（　 37,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	敦賀賃０　　　　-126	1,643 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,756 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 2 F B
b	敦賀賃０　　　　-128	2,641 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,946
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

敦賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	58,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	193,883 円	6,462,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 608,400 円	58,500,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,365,083 円　（　　　　　　 8,695 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,159,350 円（　　　　　 26,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,845,585 円
②総費用	1,365,083 円
③純収益　①－②	4,480,502 円
④建物等に帰属する純収益	4,159,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,731,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）