別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 敦賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市金ケ崎町１３番４ ｢金ケ崎町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南6m市道 水道、下水 敦賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敦賀港に近い既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅北方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。需要は弱含みに推移し、地価水準は下落基調が続くも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地から周辺部にかけての既成住宅地域。需要者の中心は市内の居住者や地縁関係者が殆どであ る。旧市街地の住宅地域は中心部に近く利便性は良いが、子育て世代の人気が低く、人口及び世帯数も減少傾向にあり 、需要の弱い状況が続いている。不動産取引が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は合理性に欠き、収益価格は試算し得なかった。比準価格 は対象標準地と同じ敦賀市街地北部の類似地域に存する取引事例を中心に採用し得たことから、市場性を反映した実証 的な価格として説得力に富む。従って、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準 地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [174.5] [104.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の人口は微減、世帯数は微増。県内経 済は緩やかに持ち直しているが、海外景気の 下振れが影響し、下押しするリスクを注視す る必要がある。 子育て環境に劣り、若年層の需要が低迷して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％