別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 敦賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市呉竹町１丁目４００３番 ｢呉竹町１－４０－４｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 敦賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は無く、現在の利用状況が継続するも のと思料する。需要は底堅いが、人口は減少傾向にあり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市中心部から西部郊外にかけての笙の川付近の住宅地域である。需要者の中心は主に敦賀市内の居住 者である。周辺にはドラッグストアや市役所等が存し、近年リニューアルも多く、生活利便性が高いために需要は底堅 いが、やや安値での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地が８００万円～１，０００万円程度、新築戸建 は２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の画地条件等を考慮しても収益物件の想定を行うことは困難であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は、敦賀市市街地中心部付近の戸建住宅地の事例を採用しており、地域格差も比較 的小さいことから規範性は高いものと思料する。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [141.2] [102.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の総人口は微減、世帯数は微増傾向に ある。北陸新幹線開業を控え、土地取引件数 もここ数年は回復傾向にある。 敦賀市中心部から西部郊外にかけての住宅地 域であり、近辺でドラッグストアや市役所等 がリニューアルする等の動きが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％