別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-6 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市重立町２８字辻５２番 ②地積 　(㎡) 4,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.5 倉庫 Ｓ3 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北12m市道 水道 福井 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北陸自動車道「福井北ＩＣ」 近くに位置する流通業務団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性から北陸自動車「福井北ＩＣ」付近に開発された流通業務団地で団地内の分譲は完了している。地域 要因に特段の変動は認められず、利用状況、地価ともに現状のまま安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市を中心に福井県嶺北地方にあって、高速交通網が利用可能な高速道路のＩＣ又は国道付近に位置し 、かつ一団の土地が確保される流通業務用地又は工場地である。需要者は高速、大量輸送や業務効率性の優位性が図れ ることから、流通業や製造業の県内外の法人事業者である。ただ、工場地の供給は限定的で、工場用地は不足の状態に あり、取引事例も少なく需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工場地等に係る取引事例を基に査定した。収益価格は、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成 熟していないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は自己使用目的の法人事業者であり、当該需要者は立地条 件や物流効率性等の市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よって、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令 和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％ の減少。 ＩＣ付近で開発分譲された高速流通に優位性 を有する流通業務団地であり、地域要因、地 価水準とも安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％