別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福井 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市和田東１丁目８１２番外 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模の事務所、工 場、倉庫等が混在す る地域 南8m市道 水道、下水 福井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   105 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福井駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は事務所等が見られる地域で、当面概ね現状で推移するものと予測するが、周辺では共同住宅も見られ る等、流動的な要素も窺える。幹線道路や福井ＩＣに比較的近く、地価は当面底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部外縁から郊外にかけての業務地等を含む圏域であり、やや広範囲にわたる。中規模の事務所 、工場、倉庫等が混在する地域で、需要者は福井市内の法人が中心と考えられる。類似地域等における土地取引は少な めで、また取引される価格帯についても個別性が強くまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の事務所、倉庫等が中心で業務向け賃貸市場が発達していないことから、収益還元法は適用する ことが出来なかった。比準価格は、採用可能な事例はやや限られていたものの、各種補修正、要因比較は適切に行われ ており、現下の市場を反映した価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直している。 地域内で工場の取壊しが見られたが、他に目 立った変化は見られず、需要は比較的底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％