鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０２ -5	福井市		更地	（　）	不整形	北20m県道、南6m、二方路		準工 (70,200)
b	２１２０２ -12	福井市		貸家建付地	（　）	不整形	西27m市道、南東4m、二方路		１住居 (70,200)
c	２２２０１ -14	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m県道、中間画地		近商 (84,271)
d	２２２０９ -11	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、西9m、北9m、三方路		１住居 (70,200)
e	２１２０３ -305	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東26m国道、西4m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,494	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	84,690	100 [ 98.7]	85,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 95,347	100 [ 120.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	81,061	100 [ 95.9]	84,527		84,500
c	(　 ) 66,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,489	100 [ 79.9]	83,215		83,200
d	(　 ) 62,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 87.5]	79,595	100 [ 92.0]	86,516		86,500
e	(　 ) 69,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	84,821	100 [ 100.0]	84,821		84,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割高	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	割高	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	割高	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -8.0
b	割高	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

福井 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,870,585	1,454,736	4,415,849	2,803,470	1,612,379	（　0.9445） 1,522,892	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	28,733,811 円　　　　（　 39,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	299.00	Ｓ1	299.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	734 ㎡	26.2 m x 28.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗が標準的であり、１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	299.00	100.0	299.00	1,667	498,433	8.0	3,987,464
							0.0	0
～

～

～

～

計		299.00	100.0	299.00		498,433		3,987,464
								0

⑨年額支払賃料	498,433 円　×　12ヶ月　＝　 5,981,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,981,196 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 507,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,833,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,987,464 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,870,585 円　　　　（　 7,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-847	1,245 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	1,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,678 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-822	1,863 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,694
c	福井賃０　　　　-819	1,458 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	1,723

福井 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,600 円	39,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	190,236 円	6,341,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,000 円	39,100,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,736 円　（　　　　　　 1,982 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,100,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 299.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,803,470 円（　　　　　 3,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,870,585 円
②総費用	1,454,736 円
③純収益　①－②	4,415,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,803,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,612,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,522,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,733,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
福井 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-13

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　近藤　道生

TEL.

鑑定評価額

62,400,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市北四ツ居３丁目１２８番｢北四ツ居３－１－１４｣				②地積　(㎡)	734 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西26m国道	水道、下水	福井 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 360 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道８号沿いの路線商業地域

街

路

２６ｍ国道

交通

施設

福井駅北東方

2.6km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道８号沿いの低層店舗が多い繁華性の高い路線商業地域で、交通量も多く事業者の出店意欲も根強い地域であ
る。今後も商業地としての熟成度を増し、地価も安定的に推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福井市内を走る国道８号を中心にその他幹線道路沿いの路線商業地域である。当該圏域は商業集積の高
い「大和田地区」をはじめ県下でも繁華性の高い地域であることから、需要者は県内のみならず県外の事業者も多い。
近隣地域及びその周辺地域はＪＲ福井駅にも近く、間近に迫った北陸新幹線の延伸開業を受けての収益増進の期待感は
大きい。ただし、土地価格は画地規模や取引動機によりその価格はまちまちで、中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を基に査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求めた価格であるが、投資元
本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は市場性のほか収益性も重視するも
のの、賃貸市場が適正な賃料水準の形成に困難な地域事情等もあり収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断した。よっ
て、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令
和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井
県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％
の減少。

商業集積地域「大和田地区」を起点に続く国
道８号沿いの路線商業地域でＪＲ福井駅にも
近く、今後も商業地として発展的に推移して
いくと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０９ -15	福井市		底地	（　）	不整形	北東20m県道、南西5.2m、角地		近商 (100,300)
b	２２２０３ -1	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、北8m、角地		１住居 (80,200)
c	２２１１０ -6	福井市		更地	（　）	ほぼ整形	北20m県道、南6m、二方路		準工 (70,200)
d	２２２１１ -8	福井市		更地	（　）	台形	東15.2m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 69,689) 69,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	79,554	100 [ 94.8]	83,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,900
b	(　 ) 69,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	76,210	100 [ 88.3]	86,308		86,300
c	(　 ) 70,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	71,960	100 [ 86.2]	83,480		83,500
d	(　 ) 69,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	71,187	100 [ 82.5]	86,287		86,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

福井 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,990,212	1,475,711	4,514,501	2,868,000	1,646,501	（　0.9445） 1,555,120	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	29,341,887 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	299.00	Ｓ1	299.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	734 ㎡	26.2 m x 28.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を中心とする路線商業地域であり、低層店舗の１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	299.00	100.0	299.00	1,703	509,197	8.0	4,073,576
							0.0	0
～

～

～

～

計		299.00	100.0	299.00		509,197		4,073,576
								0

⑨年額支払賃料	509,197 円　×　12ヶ月　＝　 6,110,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,110,364 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 517,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,952,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,073,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,990,212 円　　　　（　 8,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃２　　　　-686	1,636 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,714 円/㎡　月額支払賃料（　 1,703 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-852	1,913 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,952
c	福井賃１　　　　-808	1,336 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	1,466

福井 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	40,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	194,111 円	6,470,364　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,000 円	40,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,475,711 円　（　　　　　　 2,011 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 299.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,868,000 円（　　　　　 3,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,990,212 円
②総費用	1,475,711 円
③純収益　①－②	4,514,501 円
④建物等に帰属する純収益	2,868,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,646,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,555,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,341,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）