鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９ -9	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２２１０１ -12	福井市		建付地	（　）	ほぼ整形	南36m県道、北6m、二方路		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	２３１０５ -15	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北4m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)
d	２３１０５ -11	福井市		更地	（　）	不整形	北西14m市道、北東5.9m、二方路		近商駐車場整備地区 (90,200)
e	２２２０２ -24	福井市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	131,775	100 [ 108.0]	122,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 85,652	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 102.0]	93,556	100 [ 77.2]	121,187		121,000
c	(　 ) 105,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.1]	101,670	100 [ 84.3]	120,605		121,000
d	(　 ) 49,702	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	87,013	100 [ 74.4]	116,953		117,000
e	(　 ) 120,593	100 [ 135.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,876	100 [ 75.3]	125,997		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	割高	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	割高	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

福井 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,679,365	1,715,771	5,963,594	5,182,560	781,034	（　0.9453） 738,311	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,198,288 円　　　　（　 48,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	177.00	Ｓ3	496.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	292 ㎡	11.5 m x 25.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の事務所や店舗併用住宅が中心であり上記のとおり判定。１階事務所フロア貸し、２階共同住宅・専有面積４６．７０㎡を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

低層事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	171.00	100.0	171.00	1,840	314,640	6.0	1,887,840
							0.0	0
2～ 3	住宅	162.90	86.0	140.10	1,285	180,029	2.0	360,058
							1.0	180,029
～

～

～

計		496.80	90.8	451.20		674,698		2,607,956
								360,058

⑨年額支払賃料	674,698 円　×　12ヶ月　＝　 8,096,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,096,376 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 843,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,589,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,607,956 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,058 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 66,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,679,365 円　　　　（　 26,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃２　　　　-686	1,636 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,849 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-830	2,390 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	1,924
c	福井賃０　　　　-845	1,544 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,835

福井 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,200 円	73,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	252,971 円	8,432,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 808,800 円	73,200,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,715,771 円　（　　　　　　 5,876 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 496.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,182,560 円（　　　　　 17,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,679,365 円
②総費用	1,715,771 円
③純収益　①－②	5,963,594 円
④建物等に帰属する純収益	5,182,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	781,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	738,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,198,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福井 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-10

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　土谷　重美

TEL.

鑑定評価額

35,600,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市日之出２丁目１００８番｢日之出２－３－２１｣				②地積　(㎡)	292 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1:2	診療所兼住宅ＲＣ3	低層の事務所や店舗併用住宅が多い近隣商業地域	南36m県道	水道、ガス、下水	福井 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 25 ｍ、南 65 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 292 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

南方に福井市旭公民館がある

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

福井駅

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、福井駅東口付近の低層店舗、事務所等が混在する近隣商業地域。Ｒ６年春、新幹線延伸開業に向け
て東口の今後の発展が期待され、数少ないものの高値取引も見られ地価は上昇に転じつつある。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福井駅周辺の中心部に位置する普通商業地域または幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は地縁性を
もつごく限定された個人事業者のほか、一部福井市内の商業事業者も認められる。郊外型店舗への顧客流出等から、経
営不振による撤退等も認められるが、福井駅西口再開発による駅周辺整備等の進捗やＲ６年春の新幹線延伸に向けて、
今後に期待が寄せられる。土地取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、自用の店舗・事業所が中心に存し、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料
が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、説得
力に劣る収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福井 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.7]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海
外景気の下押しリスクを注視する必要がある
。

東口周辺の福井市東公園が、県都活性化策と
してアリーナ構想を具体化し期待がかかる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -21.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９ -9	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２２２０３ -1	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、北8m、角地		１住居 (80,200)
c	２２１０１ -12	福井市		建付地	（　）	ほぼ整形	南36m県道、北6m、二方路		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２２１０６ -10	福井市		更地	（　）	長方形	南西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	131,775	100 [ 104.5]	126,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 69,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	76,210	100 [ 62.7]	121,547		122,000
c	(　 ) 85,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 102.0]	91,275	100 [ 78.7]	115,978		116,000
d	(　 ) 132,215	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,761	100 [ 108.0]	121,075		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

福井 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,821,787	1,743,363	6,078,424	5,251,410	827,014	（　0.9465） 782,769	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,053,250 円　　　　（　 51,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所・共同住宅	177.00	Ｓ3	496.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	292 ㎡	11.5 m x 25.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２、３階を共同住宅各階部分貸し

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

低層の事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	171.00	100.0	171.00	1,840	314,640	6.0	1,887,840
							0.0	0
2～ 3	住宅	162.90	86.0	140.10	1,275	178,628	3.0	535,884
							1.0	178,628
～

～

～

計		496.80	90.8	451.20		671,896		2,959,608
								357,256

⑨年額支払賃料	671,896 円　×　12ヶ月　＝　 8,062,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,062,752 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 671,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,726,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,959,608 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 67,707 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,821,787 円　　　　（　 26,787 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃２　　　　-686	1,636 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,849 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃１　　　　-731	1,970 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,200 円	74,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	251,963 円	8,398,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,400 円	74,700,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,743,363 円　（　　　　　　 5,970 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 496.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,251,410 円（　　　　　 17,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,821,787 円
②総費用	1,743,363 円
③純収益　①－②	6,078,424 円
④建物等に帰属する純収益	5,251,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	782,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,053,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,600 円／㎡）