別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福井 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 5-9 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市つくも１丁目２０６番 ｢つくも１－３－９｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 小規模の店舗併用住 宅等が建ち並ぶ近隣 商業地域 南西20m県道 水道、ガス、下水 福井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 福井駅西方 1.3km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既成市街地の幹線道路沿い近隣商業地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は 需要の低迷により当面は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部周辺の近隣商業地域を中心に広がる圏域。市街地幹線道路沿いの近隣商業地域であり、需要 者は福井市内の事業者が中心と考えられる。目立った開発等は見られず大きな地域変化はなく、郊外大型店への顧客流 出等により需要は弱含みと思料される。類似地域等における土地取引は少なめで、また取引される価格帯についても個 別性が強くまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の店舗等が中心の近隣商業地域であり、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなか った。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市場を反映した価格が得られたもの と思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [129.1] [100.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直している。 地域内に大きな変化はなく、需要はやや弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％