鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０４ -10	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東36m県道、北25m、角地		商業 (100,400)
b	２２２０１ -14	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m県道、中間画地		近商 (84,271)
c	２２２０７ -16	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東35m県道、西7.3m、二方路		商業 (100,400)
d	２２２０８ -27	福井市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、北6m、角地		近商 (100,200)
e	２３１０３ -12	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、南6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,178	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.9]	76,349	100 [ 94.0]	81,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,200
b	(　 ) 66,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,489	100 [ 77.8]	85,461		85,500
c	(　 ) 61,440	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	71,716	100 [ 87.4]	82,055		82,100
d	(　 ) 66,834	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	66,165	100 [ 77.8]	85,045		85,000
e	(　 ) 59,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.8]	64,231	100 [ 78.7]	81,615		81,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

福井 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,978,183	1,453,019	4,525,164	4,078,080	447,084	（　0.9453） 422,629	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,127,481 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	126.00	Ｓ3	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	10.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２・３階は部分貸しの店舗付事務所ビル。空室率が高いため現実的な使用容積率を想定。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

低層店舗付事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	94.0	118.44	1,864	220,772	6.0	1,324,632
							0.0	0
2～ 2	事務所	126.00	84.9	106.96	1,490	159,370	6.0	956,220
							0.0	0
3～ 3	事務所	126.00	84.9	106.96	1,400	149,744	6.0	898,464
							0.0	0
～

～

計		378.00	87.9	332.36		529,886		3,179,316
								0

⑨年額支払賃料	529,886 円　×　12ヶ月　＝　 6,358,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,358,632 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 661,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,949,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,179,316 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,978,183 円　　　　（　 26,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-845	1,544 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,873 円/㎡　月額支払賃料（　 1,864 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-861	1,730 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	1,975
c	福井賃０　　　　-833	1,838 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,954

福井 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	345,600 円	57,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	198,319 円	6,610,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,400 円	57,600,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,453,019 円　（　　　　　　 6,401 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,078,080 円（　　　　　 17,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,978,183 円
②総費用	1,453,019 円
③純収益　①－②	4,525,164 円
④建物等に帰属する純収益	4,078,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,127,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福井 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-7

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　中嶋　泰子

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市毛矢１丁目２０６番外｢毛矢１－２－２１｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ4	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	西35m県道	水道、ガス、下水	福井 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.4 ｍ、奥行　約　　 22.6 ｍ、規模　　 227 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福井鉄道福武線「足羽山公園
口」駅が所在している。

街

路

３５ｍ県道

交通

施設

福井駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中低層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、現状で推移していくと予測する。足羽川より南側の商業地は駅前
に比べてテナント需要が弱いため、地価は引き続き下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市市街地南部の幹線及び準幹線沿線の商業地域及びその周辺地域であるが、より広域的には当市市街
地中心部の類似地域も含まれる。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人・法人事業者である。市街地中心部
の商業地域ではＪＲ福井駅西口の再開発事業の波及効果により需要回復への期待感は高いが、市街地南部では将来的な
発展が見通せない状況から、需要の弱い状況が続いている。取引自体が少なく中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所が中心で、賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益
価格は低位に試算された。比準価格は福井市市街地中心部の幹線道路沿いの事例を多く採用して試算した。地域格差は
やや大きいものもあるが、価格形成要因の比較は適切に行われており、説得力のある比準価格が得られた。したがって
、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を重視し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     83,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ
る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は
見通せないが、福井県の景気は基調として持
ち直している。

オフィスビルの空室率は依然として高い状況
が続いている。需要は弱く、値頃感はあるも
のの地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

福井 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９ -9	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１０４ -11	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２２０４ -10	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東36m県道、北25m、角地		商業 (100,400)
d	２２２０７ -16	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東35m県道、西7.3m、二方路		商業 (100,400)
e	２２２０９ -25	福井市		更地	（　）	長方形	西27m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	131,775	100 [ 160.1]	82,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,300
b	(　 ) 60,447	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	60,692	100 [ 70.4]	86,210		86,200
c	(　 ) 59,178	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.9]	76,349	100 [ 93.0]	82,096		82,100
d	(　 ) 61,440	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	71,789	100 [ 86.2]	83,282		83,300
e	(　 ) 96,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	102,094	100 [ 121.3]	84,167		84,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

福井 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,893,211	1,434,871	4,458,340	3,993,040	465,300	（　0.9465） 440,406	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,469,346 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	126.00	Ｓ3	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	10.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層建の店舗・事務所を想定した。１階店舗はフロア貸し、２～３階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

低層店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	94.0	118.44	1,840	217,930	8.0	1,743,440
							0.0	0
2～ 3	事務所	126.00	84.9	106.96	1,420	151,883	6.0	911,298
							0.0	0
～

～

～

計		378.00	87.9	332.36		521,696		3,566,036
								0

⑨年額支払賃料	521,696 円　×　12ヶ月　＝　 6,260,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,260,352 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 651,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,861,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,566,036 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,893,211 円　　　　（　 25,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-683	1,956 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,849 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-708	1,546 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	1,753
c	福井賃０　　　　-775	1,672 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,892

福井 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,800 円	56,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,371 円	6,512,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,600 円	56,800,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,434,871 円　（　　　　　　 6,321 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,993,040 円（　　　　　 17,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,893,211 円
②総費用	1,434,871 円
③純収益　①－②	4,458,340 円
④建物等に帰属する純収益	3,993,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,469,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）