別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -40 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上野本町２丁目８０５番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ新興住宅 地域 北6m市道 水道、下水 森田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 森田駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ新興住宅地であり、今後も住環境の良い住宅地として推移すると思われる。取引価格は安 定しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市森田地区の住宅地域一円。需要層は、主として福井市居住者のうち一次取得者が中心。中規模の一般 住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、不動産業者による宅地開発も活発である。森田地区全体の人口・世帯 数は増加傾向にあり、森田中学校の移転計画が進捗している。また、令和４年１０月には新九頭竜橋が開通し、大和田 地区への連続性が向上した。土地は２００㎡で概ね７００～９００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、時点が新しく、かつ、正常な事情の元で成立した事例を採用した。また、街路条件や接近条件は類似し、 地域格差も小さなことから、市場性を反映した価格が得られた。一方、標準画地の画地条件（間口、形状、地積）から 、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益還元法は適用できない。よって、比準価格を妥当と認め、か つ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともにほぼ横ばい傾向。個人消 費・雇用情勢ともに持ち直し傾向にある。 地区内の人口・世帯数ともに横ばい傾向であ るが、森田地区全体としては人口・世帯数と も増加傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％