別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -38 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市文京１丁目３０１１番１ ｢文京１－３０－２２｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西別院 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西別院駅北方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。既成住宅地域であるが、各種便益 施設への接近性に優れ生活利便性が高いことから、地価は上昇傾向で推移してゆくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市近郊から郊外にかけての北部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が殆どを占める。近隣 地域は駅・商業施設・小学校等に近い利便性の高い地域であり、文教地区として富裕層に人気の高い文京２・３丁目の 供給が限定的で、近隣地域にその需要が波及していることから、需要の堅調な状況が続いている。取引される土地の規 模が様々であることから、土地・新築の戸建て物件とも、中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は文京地区及び隣接地区で戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は標準地の画地規 模が比較的小さく、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場 の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥 当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市において、令和４年１０月の人口は前 年同月比で若干の減少傾向にある。コロナ禍 にあるが、県内経済は緩やかに持ち直してい る。 地域内に格別な変動要因はない。人気のある 文京２・３丁目の供給が限定的であるため、 近隣地域にもその影響が波及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％