別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -36 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市太田町３０字四方田２０番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南7m県道 水道、下水 福井 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 福井駅南方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要が限定される農家集落地域であり、当面の間は農家住宅を中心とした現状を維持するものと予測する。地価 については若干の下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市郊外の農家住宅地域である。需要者は分家等の当該地域に地縁性を持つ個人が中心となる。市街化 調整区域内での都市計画法による宅地開発規制もあいまって、同一需給圏外からの転入者はほとんど認められず、需要 は弱い。但し、価格水準としては下限値まで近づきつつある。集落内の取引事例は少なく、個別の事情が介在している と思われるケースも多く、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域で共同住宅等の収益物件は見られず、収益還元法は適用しない。比準価格は、農家住宅地の取引事例は少 ないものの、各事例の綿密な地域分析・個別分析のもと、適切に各補修正を行っているため規範性は高い。従って、福 井市内の既存集落の価格バランス及び代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を適切に反映した比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 太田町内の人口・世帯数はともに減少傾向に あり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％