別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -35 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市本堂町８９字岩ケ谷６番２３８ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 福井 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   190 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地を開発した傾斜のある 住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市西部郊外の丘陵地を開発してできた傾斜のある大規模住宅団地で、今後とも現状のまま推移すると予測す る。市街地から遠く人口減少、利便性に劣ることから、当面地価の下落基調は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市の西部及び南西部郊外の住宅団地を中心に、広域的には隣接市町の福井市への通勤可能な住宅団 地の存する圏域も含む。需要者の中心は市内在住者であるが周辺市町の居住者の潜在需要も見込まれる。郊外住宅地の 供給が進み、需要は先細りの弱い状況にあり、長年分譲されないままの画地も多く存する。土地の取引価格は２００㎡ から２５０㎡で２５０万円から３５０万円前後であるが中には㎡単価が１万円を切るものも最近では散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅団地における多数の信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は標準地の画地規 模が小さく、また、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成熟していないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は 個人のエンドユーザーであり、当該需要者は市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高い と判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [184.9] [101.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令 和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％ の減少。 市街地から遠く離れた利便性の劣る住宅団地 に対する需要は弱く、人口も減少しており、 地価の下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％