別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -34 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市グリーンハイツ８丁目１７１番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   220 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に当市清水地区 で開発された高台の住宅団地 である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市南西部郊外の閑静な住宅地域として熟成している。古くに開発された住宅団地であるが、小学校等に近い 立地条件と西環状線へのアクセスの良さから地価に底堅さが認められるため、地価下落幅な縮小傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市近郊及び郊外の住宅団地一円である。需要層は当市に居住する１次取得者が多くを占めるが、隣接 市町からの転入者も含む。当市南西部郊外では西環状線を中心とした住宅エリアで需要が堅調であり高値取引も続いて いる影響から、周辺の郊外住宅団地でも需要が認められる。土地は２００～２５０㎡程度で５００～７００万円程度、 新築住宅は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。比準価 格は取引に事情を含む事例等をも採用せざるを得なかったが、いずれも対象標準地と類似の郊外の住宅団地に存する取 引事例であり市場性を反映した実証的な価格として説得力に富む。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。景況感 は緩やかに持ち直している。Ｒ４．１１時点 福井労働基準監督署管内有効求人倍率２．０ ９倍。 郊外住宅団地は立地条件による二極化が進ん でおり、通勤・通学・買物の便の良い住宅団 地では割安感もあって需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％