鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０４ -9	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２３１０４ -6	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西6m、角地		１中専 (70,200)
c	２２２０４ -8	福井市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、南6m、角地		１中専 (70,200)
d	２３１０５ -1	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１０４ -10	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,405	100 [ 92.4]	55,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,600
b	(　 ) 59,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	63,667	100 [ 116.9]	54,463		54,500
c	(　 ) 38,892	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	53,423	100 [ 98.2]	54,402		54,400
d	(　 ) 60,485	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	67,385	100 [ 118.9]	56,674		56,700
e	(　 ) 51,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,416	100 [ 95.4]	52,847		52,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	割安	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
c	割安	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +6.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,700 円／㎡]

福井 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業により基盤整備が行われており、再調達原価の把握は困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		画地規模が小さく共同住宅の建築を想定することが困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
福井 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 -32

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　山田　恭央

TEL.

鑑定評価額

8,150,000 円

１㎡当たりの価格

54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市上北野１丁目２９０５番外｢上北野１－２９－４｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西6m市道	水道、下水	福井 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 170 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

福井駅東方

2.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

自動車学校背後に存する熟成した住宅地域であり、周辺には工場跡地に開発された住宅団地も存する。今後も現
況を維持するものと考えられ、地価水準は横ばいで推移するものと予測する

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市東部郊外の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占める。商業施設への
接近性に優れ、生活利便性も高い郊外の住宅地域であり、需要は概ね安定している。需要の中心は土地は２００㎡前後
で、価格帯は１，０００万円～１，２００万円程度である。新築の建売住宅は２，６００万円～２，９００万円台が中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅地域に存し、画地規模も比較的小さいことから、収益物件の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試
算しなかった。比準価格は、同一需給圏内に位置する戸建住宅地の事例を採用し、適切に補修正を行っており規範性は
高い。よって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意した上で、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福井 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[135.0]

[100.0]
100

54,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向。
円安進行やインフレの影響も懸念されるが、
福井市の土地取引件数はここ５年は増減を繰
り返している。

上北野地区の人口や世帯数は概ね増加傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２０６ -48	福井市		建付地	（　）	不整形	南西4.4m市道、北東4m、角地		１中専 (70,176)
b	２３１０４ -10	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２２０４ -7	福井市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、北西4m、二方路		１中専 (60,200)
d	２３１０４ -6	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西6m、角地		１中専 (70,200)
e	２２２０６ -28	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,884	100 [ 140.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	35,098	100 [ 65.2]	53,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,800
b	(　 ) 51,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,416	100 [ 90.7]	55,585		55,600
c	(　 ) 50,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	55,797	100 [ 101.0]	55,245		55,200
d	(　 ) 59,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	63,667	100 [ 115.5]	55,123		55,100
e	(　 ) 60,214	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	49,682	100 [ 92.7]	53,594		53,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割高	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
a	割高	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e	割高	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	割高	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,700 円／㎡]

福井 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地は戸建住宅地域に存しており、周辺にはアパート等も存するものの画地規模が比較的小さく、収益物件の想定を行うことは困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ