別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -31 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市日光２丁目１５１８番 ｢日光２－１５－２３｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福井 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  19.6 ｍ、規模　　       223 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした旧来からの住 宅地域。地域の北側を底喰川 が流れる。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北西方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に比較的近い住宅地域として熟成しており、現状で推移していくものと予測する。既成住宅地域に 対する需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市市街地西部、足羽川北方の一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域が主な圏域。需要者の中 心は地縁性のある福井市内居住者が大半を占める。市街地中心部や幹線道路、スーパーや小学校への交通アクセスが比 較的良いが、既成住宅地域に対する需要はやや弱い。土地取引は少なく画地規模等がまちまちであり、需要の中心とな る価格帯は、見出せない状況である。新築の戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は福井 市市街地周辺部から西部の住宅地域に存する事例を中心に採用して得られた価格で、市場性を反映した実証的な価格と して説得力に富む。よって、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例に より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は 見通せないが、福井県の景気は基調として持 ち直している。 既成住宅地に対する需要は市街地周辺の新興 住宅地と比べてやや弱く、地価は弱含みの状 況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％