別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -30 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市毛矢３丁目３０８番１外 ｢毛矢３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 足羽川以南の中心部に位置する旧来からの既成市街地であり、地域要因に格別の変動要因はない。新興住宅地と 比較すると選好性は低く、地価は下落傾向で推移するものと思料するが、下落幅は縮小するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市街地南西部を中心とした住宅地域一円。需要者は福井市内に居住・通勤する個人が中心である。中 心部へのアクセスも良好で生活利便性は高いが、街並みが古い旧来からの既成市街地であり、新興住宅地と比較すると 需要はやや劣る。取引の中心となる価格帯は、土地は８００万円前後、新築の戸建物件は２，３００万円前後であるも のと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さいこと等から共同住宅など適切な収益物件の想定は困難であるため、収益還元法は適用出来な い。一方比準価格は、周辺地域から類似性の高い取引事例を採用の上、適切に各補修正を行って試算した価格であり規 範性は高い。よって本件においては、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 毛矢３丁目の人口・世帯数はともに減少傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％