別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -28 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市新田塚２丁目６１６０番 ｢新田塚２－１０４－１０｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新田塚 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新田塚駅北西方 300m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西部の生活利便性の良い住宅地である。土地需要は堅調で一部に比較的高値の取引も見られるようになって いることから、地価は上昇基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で３～４．５㎞圏内外の市北西部から北部郊外にかけての住宅地域一円で、需要 層は福井市居住者が中心。最寄駅や幹線道路に近い利便性の良い住宅地域であり、周辺地域では小規模な宅地分譲も見 られるなど需要は安定しており、取引価格も強含みである。取引される規模によって価格帯は多様であるが、土地は概 ね２００㎡程度で９００～１，２００万程度、新築戸建ては２，０００万円台中盤程度が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅利用が中心であることに加え、標準画地の画地条件から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、 収益還元法は適用できない。比準価格については、近隣及び周辺に位置する事例を採用した。事情の認められる事例も あるが、いずれも時点は新しく、また、地域格差も小さいことから規範性の高い比準価格が得られた。よって、比準価 格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともにほぼ横ばい傾向。個人消 費・雇用情勢ともに持ち直し傾向にある。 地区内の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％