別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -26 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市和田３丁目５０４番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる国道背後の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 福井 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 された住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として成熟しつつある。国道８号、１５８号へのアクセスが良好で、利便性に恵まれ、良好な住 環境から人気のあるエリアであり、住宅需要は堅調で地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足羽川北方でＪＲ北陸本線以東の一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域。需要者の中心は福井市 内の居住者若しくは通勤者が大半を占める。中心部に近く小中学校、公園などの公共施設等も充実している。人気のエ リアで需要は根強いが、土地取引は少ない。需要の中心となる価格帯は土地は２００㎡～２３０㎡で、１，０００万円 前後である。また、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は標準地の画地条件（間口、形状、地積）等から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であるため、試 算しなかった。比準価格は福井市市街地周辺部から南東部の住宅地域に位置する事例を採用して試算したが、地域格差 も小さく説得力のある比準価格が得られた。快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性の ある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [125.6] [100.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は 見通せないが、福井県の景気は基調として持 ち直している。 区画整然とした住宅地である。南側は旧来か らの集落であるが、大きな画地を細分化した 小規模な分譲地が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％