別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -22 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市舞屋町１字荒田８番５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 福井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。 土地取引は活発であり、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南部の新興住宅地域。需要者の中心は福井市内の居住者若しくは通勤者が大半を占める。小学校、 商業施設に近く、比較的利便性に恵まれた住宅地域であり、周辺では小規模な分譲地の開発が見られる。需要の中心と なる価格帯は、土地は１５０㎡～２００㎡程度で、１，０００万円前後である。また、新築の戸建物件は２，１００万 円～２，８００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は周辺にはアパ－トも見受けられるが、標準地の画地規模が比較的小さく、収益物件の想定を行うことは困難 であるため試算しなかった。比準価格は福井市南部の住宅地域に存する事例を中心に採用して得られた価格で、市場性 を反映した実証的な価格として説得力に富む。よって、信頼性のある取引事例から求められた比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [107.9] [100.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は 見通せないが、福井県の景気は基調として持 ち直している。 周辺地域で小規模の宅地開発が多く見られる 。南方幹線道路沿いの商業集積が進んでおり 、利便性が良いことから宅地需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％