鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１１ -15	福井市		更地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	２２２０８ -17	福井市		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３１０５ -8	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	２３１０５ -15	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.8m市道、北4m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)
e	２３１０８ -12	福井市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、北4m、二方路		２中専駐車場整備地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,612	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	76,376	100 [ 81.3]	93,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,900
b	(　 ) 84,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	84,732	100 [ 89.1]	95,098		95,100
c	(　 ) 87,511	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	104,441	100 [ 110.2]	94,774		94,800
d	(　 ) 105,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.1]	101,670	100 [ 107.1]	94,930		94,900
e	(　 ) 66,474	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.6]	96,574	100 [ 104.0]	92,860		92,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

福井 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,216,556	716,595	2,499,961	2,070,460	429,501	（　0.9482） 407,253	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,484,438 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.95	Ｓ3	215.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防駐車場整備地区	70 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	8.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積７１．８０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	71.80	100.0	71.80	1,232	88,458	3.0	265,374
							1.0	88,458
～

～

～

～

計		215.40	100.0	215.40		265,374		796,122
								265,374

⑨年額支払賃料	265,374 円　×　12ヶ月　＝　 3,184,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,184,488 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 309,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,127,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,122 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 265,374 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,107 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,216,556 円　　　　（　 18,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-824	1,382 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	1,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,232 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃５　　　　-127	1,255 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,328
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,000 円	32,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,095 円	3,436,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,800 円	32,200,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 716,595 円　（　　　　　　 4,142 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 215.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,070,460 円（　　　　　 11,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,216,556 円
②総費用	716,595 円
③純収益　①－②	2,499,961 円
④建物等に帰属する純収益	2,070,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	429,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,484,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福井 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 -18

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　中嶋　泰子

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

94,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市宝永３丁目１５１６番｢宝永３－１５－１７｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）駐車場整備地区 (70,200)
	1:2.5	住宅Ｓ3	一般住宅の中に事務所等も見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	福井 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 173 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近く利便性の良い住
宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

福井駅北方

900m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地としての名声は高いが、業務用地としての需要も見込める既成住宅地域である。底堅い需要が見込まれる
が、供給は限定されているので、地価は安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市市街地中心部にある旧来からの住宅を中心とした住宅地域。需要層は福井市居住者若しくは通勤者
が大半を占める。利便性に恵まれ、居住環境の優れた住宅地として名声が高い。商業利用も出来ることから需給関係は
比較的安定している。周辺では取引がみられるものの土地の画地規模が様々で一定しないため需要の中心となる価格帯
は見いだせない状況である。新築住宅は殆ど見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

福井市内勤務者用のマンション等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや
低位に試算された。比準価格は福井市市街地中心部の住宅地域に存する事例を中心に採用して得られた価格で、市場性
を反映した実証的な価格として説得力に富む。よって、信頼性のある取引事例から求められた比準価格を重視し、収益
価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井 -37                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     94,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ
る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は
見通せないが、福井県の景気は基調として持
ち直している。

中心部の閑静な住宅地として名声は高く、役
所にも近いことから業務用地としての需要も
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

福井 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８ -12	福井市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、北4m、二方路		２中専駐車場整備地区 (70,200)
b	２３１０４ -2	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		準工 (80,200)
c	２３１０５ -8	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	２２２０８ -17	福井市		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２３１０９ -2	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,474	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.5]	96,675	100 [ 104.0]	92,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,000
b	(　 ) 69,098	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	69,378	100 [ 75.7]	91,649		91,600
c	(　 ) 87,511	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	104,441	100 [ 114.4]	91,295		91,300
d	(　 ) 84,563	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	85,771	100 [ 89.1]	96,264		96,300
e	(　 ) 81,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	75,862	100 [ 80.0]	94,828		94,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

福井 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,218,954	716,671	2,502,283	2,047,920	454,363	（　0.9496） 431,463	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,988,813 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.95	Ｓ3	215.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防駐車場整備地区	70 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	8.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層建物が中心であり上記のとおり判定。２ＬＤＫタイプ・専有面積７１．８０㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住居	71.80	100.0	71.80	1,233	88,529	3.0	265,587
							1.0	88,529
～

～

～

～

計		215.40	100.0	215.40		265,587		796,761
								265,587

⑨年額支払賃料	265,587 円　×　12ヶ月　＝　 3,187,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,187,044 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 309,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,129,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,761 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 265,587 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,218,954 円　　　　（　 18,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-747	1,498 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃１　　　　-764	1,528 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,000 円	32,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,171 円	3,439,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,800 円	32,200,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 716,671 円　（　　　　　　 4,143 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 215.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,047,920 円（　　　　　 11,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,218,954 円
②総費用	716,671 円
③純収益　①－②	2,502,283 円
④建物等に帰属する純収益	2,047,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	454,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	431,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,988,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）