別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -15 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市島寺町５９字上立２９番１外 ②地積 　(㎡) 570   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東11m市道、三方路 水道、下水 福井 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    45 ｍ、南   380 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地（農家） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に大型店や公共施設等が 所在する利便性の良い農家集 落地域。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 福井駅南西方 9.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市清水地区の旧来からの農家集落地域であり現状維持で推移。地縁性の強い住宅地域であるが、大型店や公共 公益施設に近く居住環境が良いことから、地価は小幅な下落で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地（農家） (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市近郊から郊外にかけての農家集落地域一円である。需要層の中心は福井市居住者のうち地縁関係者 が殆どを占める。農家集落地域のうち中山間地では居住者の高齢化と過疎化から取引自体は殆ど認められないが、市街 地へのアクセス道路網が充実し買物の便や公共公益施設へのアクセスの良い市街地近郊の農家集落地域では取引が認め られる。不動産取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の農家住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。比準価格は 取引時点のやや古い事例等をも採用したが、各補修正は適正に行い得ており、求められた比準価格の精度は高い。よっ て、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判 断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。景況感 は緩やかに持ち直している。Ｒ４．１１時点 福井労働基準監督署管内有効求人倍率２．０ ９倍。 旧来からの農家集落地域では立地条件による 二極化が進んでおり、比較的利便性の良い市 街地近郊の農家集落地域では一部で世帯数の 増加が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％