別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福井 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -13 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市渕３丁目１３１５番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる新興 住宅地域 西6m市道 水道、下水 福井 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も緩やかに熟成度を深めてゆくものと予測する。路線 商業地域背後にあって利便性は高く、地価は景気の動向等にもよるが、当面は比較的底堅いものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南西部市街地を中心に、中心部周辺部にやや広域的に広がる圏域。需要者は福井市在住者を中心に 、福井市に通勤する周辺市町居住者と考えられる。比較的利便性に恵まれた新興住宅地域であり、周辺では小規模な分 譲地も見られる。取引される価格については幅があるが、１５０～２００㎡程度の土地で９００万～１，２００万円程 度、新築戸建で２，２００万～２，７００万円程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困 難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説 得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [101.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直している。 比較的利便性に恵まれている新興住宅地域で あり、需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％