別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 福井 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -11 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市江守の里１丁目９０２番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福井 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的大規模な住宅団地「江 守の里団地」 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 6.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市南西部郊外の戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。開発時期の古い郊外の住宅団地に対する 需要が弱いことなどから、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南西部郊外、広域的には福井市全域及び隣接鯖江市を含む分譲住宅地域が主な圏域。需要者の中心 は福井市及び隣接市町に居住する者が大半を占める。幹線道路へのアクセスが良いものの、開発時期の古い住宅団地で あるため需要は弱い。団地内で土地取引があっても個別性が強く、需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。 新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内及びその周辺にアパートなどの収益物件は殆どなく、自己使用による戸建住宅が中心の住宅団地で戸建住宅の賃 貸も殆ど見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、福井市南西部郊外における住宅団地の市場の特性 に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.4] [103.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減傾向であるが、世帯数は 微増傾向にある。１１月末時点の令和４年度 県内新設住宅着工戸数の累計は前年度比で減 少している。 福井市南西部郊外の安定した住宅団地である が、開発時期が古いことなどから需要は弱く 、市場性が低下している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％