別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -10 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市渡町１５７番２外 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的早期に開発された住宅地域で、当面は成熟した住宅地として現状を維持していくものと予測する。今後、 地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市市街地西部周辺の住宅地域。需要者の中心は福井市内の居住者若しくは通勤者が大半を占める。熟 成した住宅地域であり、町並みはやや古いが、小学校、商業施設、幹線道路等に近く利便性が良く、土地需要は堅調で ある。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で、総額は８００万円～１，０００万円程度。また、新築の戸 建住宅は少ないが、２，７００万円～２，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用による戸建住宅が中心の住宅地域で、近隣地域内に賃貸物件は見られないため収益価格は試算しなかった。比 準価格は福井市西部に位置する住宅地域の事例を採用して試算した。地域格差は少なく、説得力のある比準価格が得ら れた。したがって、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求め た比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。新型コロナウイルス感染症の収束時期は 見通せないが、福井県の景気は基調として持 ち直している。 地域要因に大きな変化はない。商業施設等に 近く利便性の良いことから宅地需要は比較的 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％