別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福井 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -9 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市足羽４丁目６０７番 ｢足羽４－６－９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に作業 所等が見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 足羽山付近の土地区画整理事 業により開発された住宅地域 。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅西方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、現状維持で推移。足羽山近くという立地条件と地縁性の強さから市場での人気は 高くないが、市街地宅地として値頃感が出てきており、地価下落幅は縮小傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で約１～３㎞圏内の市街地南部を中心とした住宅地域一円である。需要層の中心 は福井市居住者や地縁関係者が殆どを占める。近隣地域を含む周辺の住宅地域は足羽山に近く工場や競輪場等の各種用 途が混在するため住宅地としての人気は高くないが、周辺の市街地宅地と比べて手頃感があることから一定の需要が認 められる。土地は概ね５００～９００万円程度。新築住宅は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格 は福井市南部の類似地域に存する取引事例を中心に採用し得たことから、市場性を反映した実証的な価格として説得力 に富む。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [135.6] [104.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。景況感 は緩やかに持ち直している。Ｒ４．１１時点 福井労働基準監督署管内有効求人倍率２．０ ９倍。 足羽４丁目地区の人口及び世帯数は足羽地区 の中では比較的安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％