別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -7 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市四ツ井２丁目１００７番 ｢四ツ井２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    95 ｍ、南    10 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 福井県立病院に近接 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井県立病院とはその南方で近接する住宅を中心に一部店舗も存する住宅地域である。市街地の中心部付近に位 置し生活利便性も良いことから土地需要も底固く、地価も当面は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福井駅を中心にその北東部及び東部の住宅地域一円で、需要者は福井市内居住者が中心である。国 道８号の背後に位置し、県立病院にも近く周辺は比較的整備された商業施設もあり、生活利便性の良い住宅地域で、需 要は底固く推移している。近隣地域では新築の戸建住宅は見られないが、土地価格は地積１００㎡から２００㎡で、６ ００万円から１５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で自己の居住用目的で取引された多数の信頼性のある取引事例を基に査定した。収益価格は標 準地の画地規模が小さく収益物件の想定を行うことは困難であるためその試算を断念した。なお、典型的需要者は個人 のエンドユーザーであり、当該需要者は市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判 断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令 和４年１１月までの新設住宅着工戸数は福井 県全体で４５５９戸で対前年比で約２．３％ の減少。 四ツ井２丁目の人口、世帯数とも微増傾向。 利便性の良い住宅地であり、価格形成に影響 を与える要因は特段認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％