別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市花月２丁目７０３番 ｢花月２－７－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北東方に西公園、東方に真宗 大谷派福井別院本瑞寺がある 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、今後とも現状のまま熟成してゆくものと予測する。地価に底入 れ感が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として福井市中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、福井市内居住者が大半を占める。公園、 商業施設、幹線道路に近く利便性は良い。旧来からの住宅やアパートが見られ需要は弱い。土地の画地規模が様々で一 定せず、取引が少ないため価格の把握は難しい。新築の戸建物件はほとんど見られず把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、収益物件の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特 性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.3] [104.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年度新設住宅着工戸数福井県５２６６件 で前年比３２．９％増。Ｒ３年土地取引件数 福井市２５７８件で前年比４．９％増。 地域北東方の県道沿いにレーベン福井が令和 ２年１１月竣工。地域南方の県道沿いに福井 セントラルボディケアセンタ－が令和３年７ 月開店。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％