別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 能登 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字宇出津新壱字１５２番２ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 建築協定 1:9 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が多 い県道沿いの近隣商 業地域 北西15m県道 水道、下水 穴水 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路・景観の整った宇出津中 心部の商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 穴水駅北東方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 宇出津地区中心部の既成商業地域であり格別な変動要因もなく、現況を維持するものと予測する。地価水準は郊 外の商業複合店舗への商況シフトや商業背後地の衰退等の影響もあり下落傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能登町及び周辺市町内の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性 を持つごく限定された個人事業者である。近年、郊外の大型商業複合店舗へ商況はシフトし、また商業背後地の人口減 少等の影響もあり、周辺の商業地域は衰退気味である。営業不振等から供給圧力が強く、需要は弱含みで推移している 。取引は少なく、また画地規模や価格帯にも幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。町全域において自己所有建物が中心であり、 賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が中心であることから、本件においては 、比準価格を重視し、現在の能登町の商業地の需給動向、経済情勢等を考慮し、また前年度からの価格形成要因の変動 状況、価格変動率も勘案し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　穴水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [ 63.6] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、少子高齢化・過疎化の 進行や地場産業の低迷等により土地需要は減 退している。 商店街としての景観は整っているが、郊外の 商業複合店舗への商況シフト等の影響により 土地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％