別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 穴水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字大町ニ３４番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ主要地方道沿いの 商業地域 南西11m県道 水道、下水 穴水 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 穴水駅北東方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大型商業施設への顧客流出のほか、観光資源も乏しく商況の低下が続いている。過疎化による背後人口の 減少等から土地需要が乏しく、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 道路の幅員　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、穴水町及びその周辺市町に存する商業地域及び店舗等が混在する地域のうち、類似価格帯の圏域である 。需要者は当該圏域に地縁性を有する個人事業者や法人等で、圏域外からの転入は殆ど見られない。郊外の大型商業施 設への顧客流出や背後人口の減少等により不動産取引は低迷が続いており、市場の需給は総じて弱含み。取引される画 地規模や価格帯には幅があるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であるが、穴水町内の商業地域では建物が自用として利用される場合が 多く、従来から商業用途の収益物件は少ない。取引は自用目的のものが殆どであり、商業用途の賃貸借慣行が未成熟で あるため収益還元法を適用できず、試算価格は比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価 格を標準とし、単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し基調にあるが、穴水町は人口 減少と高齢化が進み、観光資源も乏しく商業 地の需要は低迷が続いている。 郊外の大型商業施設への顧客流出や過疎化に よる背後人口の減少等から土地需要が乏しく 、地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％