別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 穴水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字川島サ４２番３外 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、営業所等が混 在する区画整理済の 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 穴水 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場、商業施設に近い住宅 地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道　 交通 施設 穴水駅北東方 660m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 営業所等も混在する区画整理された住宅地域で、近傍のドラッグストアが移転のため閉店した。過疎化と高齢化 の進行から土地需要が乏しく、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、穴水町及びその周辺市町に存する住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は穴水町内の居住 者が主体で、周辺市町からの転入は殆ど見られず、一次取得者と二次取得者が混在している。人口減少と高齢化の進行 等により不動産取引は低迷が続いており、市場の需給は総じて弱含み。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で３０ ０万円前後と推察されるが、取引の規模と総額には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は穴水町の既成住宅地域であり、戸建住宅地を標準的使用とするが、戸建住宅や共同住宅が賃貸される場合は 稀で取引は自用目的のものが支配的であるため、収益還元法を適用せず、試算価格は比準価格のみが求められた。対象 標準地は居住の快適性が重視される住宅地域内にあることから、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、単価 と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し基調にあるが、穴水町は人口 減少と高齢化が進み、住宅地の需要は従来か ら乏しく低迷が続いている。 区画整理された住宅地域であるが、過疎化と 高齢化の進行から土地需要が乏しく、地価は 弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％