別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石川志賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.

鑑定評価額 2,470,000 円  １㎡当たりの価格 2,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町貝田ソ６番 ②地積 　(㎡) 837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が見 られる住宅地域 南5m町道 水道 羽咋 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   360 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       820 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 羽咋駅北方 32.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅が見られる集落地域で、閑散としているが殆どの土地が農家住宅の敷地として利用されてお り１区画に建物が数棟存する。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を富来地区で山地に近い農家住宅が建ち並ぶ集落地域等と判定した。主な需要者は近隣住民である。 近隣地域等では取引は無いに等しく取引相場は形成されていない。高齢化が進み近隣地域内は閑散としており、また農 家の担い手不足も解消されておらず空家が増えている。地域要因に特段の変動はなく富来地区中心部の地価動向の影響 を受け地価下落を続けている。中心価格帯は２５０坪の土地で２００万円、中古建物と土地で７００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の取引が中心の同一需給圏において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益還元法の適用 は建物賃貸借の慣行が未成熟のため賃貸事例等の資料の収集が困難で適用を断念したが、求められた比準価格は市場の 実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動と合うもので高い規範性を有する。よって規範性の 高い比準価格を採用し、市場需給動向分析の結果を加味して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格高騰による物価高で企業が価格転嫁 を図り値上がりした商品が店頭で増えるが、 現在は地価に影響を与えておらず個人消費も 堅調である。 地域要因に特段の変動はない。過疎化が進み 市街地に比して人の気配がなく閑散とした状 態を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％