別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 津幡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津幡 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡津幡町北中条２丁目４２番 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m町道 水道、下水 津幡 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の利便性の高い新興 住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 津幡駅北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理された住宅地域で、住環境・利便性が良好で、人気が高い。供給が限られているので、地価は強含み傾 向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津幡町内の住宅地域で、需要者は津幡町に居住する一次取得者が中心であるが、隣接する金沢市、かほく 市等からの転入者も多く見られる。町内のほぼ中心部に位置し、ショッピングセンター、役場に近く、閑静で住環境も 良好で町内では人気が最も高い地域にある。近隣地域に対する需要は多いが、供給は限られ地価はやや上昇傾向にある 。土地で１５００万円前後、新築の戸建て物件は３５００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建設は困難であ るため、収益還元法は採用しなかった。しかし、取引の主体は戸建住宅用で、自用目的での取引がほとんどであり、採 用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高い４事例を採用している。よって、本件においては比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津幡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅建設は前年よりやや減少傾向。金 利の先高感が景気の下振れリスクとなってお り、物価上昇、供給面での制約も経済の足か せとなっている。 町内では一番人気がある住宅地域にあり、供 給が限られているため、地価はやや上昇傾向 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％