別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 津幡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津幡 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡津幡町字横浜に６６番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 西6m町道 水道、下水 津幡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 津幡駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。新型コロナの影 響も見られるが、利便性を背景に、上昇傾向にあるものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津幡町住宅地域一円である。典型的な需要者は同一需給圏の２０代、３０代の住宅一次取得者である。 隣接する金沢市やかほく市等からの転入者も見られる。津幡町役場やショッピングセンター等に近接し、利便性・住環 境も良い住宅地域である。中心価格帯は５０～６０坪の土地で９００万円～１０００万円程度、新築住宅と土地で２５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築を目的とする更地、中古住宅付土地の取引が多い地域で、標準地の規模（１６５㎡）から共同住宅 を想定することは現実的ではなく、収益還元法は適用しなかった。快適性が重視される自用建物が多い近隣地域におい て類似不動産との比較により相場が形成されている。従って比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変したが、住宅需要 は底堅い。今後インフレの影響は不透明。 土地需要は依然底堅いが、モメンタムはやや 低下。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％