別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 津幡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津幡 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡津幡町字潟端４９６番９ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m町道 水道、下水 津幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 津幡駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で住環境も良好である。周辺では開発行為による供給も多いので、地価はし ばらく強含みの横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津幡町内の住宅地域で、需要者は津幡町に居住する一次取得者が中心であるが、金沢市、かほく市等から の転入者も見られる。郊外の比較的新興の住宅団地で、若年層に人気がある。町内の特に国道８号より西側では空地が 多いため民間によるミニ分譲が多く、売れ行きも比較的好調である。近隣地域及び周辺地域の需要は多いが、供給も多 いのでほぼ均衡状態にある。土地で１０００万円前後、新築の戸建て物件は３０００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートはほとんど見られず、また、当該近隣地域は第１種低層住居専用地域にある住宅地域にあるのでアパ ート等の賃貸物件の建設を想定するのは適切ではない。よって、収益還元法は採用しなかった。また、取引の主体は戸 建住宅用で、自用目的での取引がほとんどであり、採用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高いものであ る。よって本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津幡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [136.6] [101.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅建設は前年よりやや減少傾向。金 利の先高感が景気の下振れリスクとなってお り、物価上昇、供給面での制約も経済の足か せとなっている。 地域要因に顕著な変動要因は見られず、地価 は概ね強含み横ばい傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％