別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川北 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美郡川北町字壱ツ屋チ６１番１外 ②地積 　(㎡) 710   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、一般住宅等が 混在する商業地域 北7.7m町道 水道、下水 美川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 数軒の店舗が集積するだけの 狭隘な地域であり、商業地域 としての機能は低い。 街 路 約８ｍ町道 交通 施設 美川駅東方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商店数は少数で商業地域としての機能は低く、新規出店は皆無である。そのため、商業目的での不動産需要が極 めて少なく、住宅移行地としての要素が強く、地価は安定化傾向を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市から小松市にかけての住商混在地域である。需要者は居住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元 法人または個人が大半であるが、郊外部ではチェーン展開している県内外の法人もある。商業地域への新規参入がほと んどなく出店目的での不動産取引は極めて弱く、近年住宅転用目的の取引が増加している。需要の中心は５００～７０ ０㎡で１０００～１５００万円程度の更地または中古物件が多く、２５００万円を越えると需要は極端に弱くなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業用建物の賃貸借慣行が認められない地域であり、収益性の価格形成に対する影響はほとんどないと考えられる。近 隣地域及びその周辺地域における不動産取引は自用の住宅を目的としたものがほとんどで、商業用途を目的としたもの は極めてまれである。取引においては周辺の住宅地価格を念頭に、慣習的価格や取引先例を指標として価格が決定され ている。よって、当該比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.5] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内に商店街としての機能を持つ商業地域は 存在せず、顧客のほとんどは町内に２ヶ所あ る大型店や隣接市の食品スーパーへと流出し ている。 新規の出店が全く見られないなど、商業地需 要はほとんどなく、住宅転用目的の取り引き が支配的となっており、これが価格を下支え している。 住宅用地としてみた場合、画地規模が大き過 ぎるため土地の競争力は低い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％