別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川北 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美郡川北町字橘ト１３５番１ ②地積 　(㎡) 469   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅等が 多い既成住宅地域 南5.3m町道、三方路 水道、下水 美川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 集落外延部に小学校を有する やや規模が大きい農家集落で ある。 街 路 約５ｍ町道 交通 施設 美川駅南東方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁関係を除き地域外から人口流入は見込めないが、土地利用は長期的に現状が維持されると思料される。需要 は地域内に限定され、需給バランスが均衡しており、地価は安定化傾向を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白山市南部から小松市北部の範囲で市街地から遠方に位置する農家集落地域である。需要者は同一集落 内に居住する分家住宅取得者または隣地買取者が大部分であり、集落外や他集落からの転入はほとんどない。空家とな った住宅が供給となって現れるものの、これに対する需要は極めて薄く全般的に市場は低調である。３００～５００㎡ で５００～１０００万円程度の更地と農振地域外農地並びに取壊し前提の中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの借地を除くと貸家等の賃貸物件は皆無であるなど賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算しなかった。 農家集落地域における不動産取引では、自己使用の住宅や分家住宅の建築、駐車場取得など自用目的にほぼ限定され、 集落内の慣習価格や取引先例を指標として価格が決定されている。よって、集落地域における価格形成過程は、比準価 格に最も集約的に反映していると判断されるので、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農家集落地域においては流出人口が流入を上 回っているところが多い。さらに新興住宅地 域に対して高齢者比率が相対的に高くなって いる。 集落外延部でのミニ分譲を除いて集落外から の人口流入が見込めない地域である。不動産 市場は低調であり、地価は安定化傾向にある 。 自家用車の駐車スペース及び農作業機械の収 納場所を確保する必要性から、比較的規模の 大きい画地が需給の中心となっている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％