別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川北 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  2.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美郡川北町字土室丙１１４番７２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北7m道路 水道、ガス、下水 美川 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   130 ｍ、南   125 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成９年に民間業者により開 発された約３ｈａの分譲住宅 団地である。 街 路 基準方位　北、約７ ｍ道路 交通 施設 美川駅東方 6.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の手厚い厚生福祉策により根強い人気がある。中島地区で新たな住宅団地開発が行われたのに対して、コロナ 禍以降に住宅需要が減少したことで、需給動向は均衡している。地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市南部から能美市にかけての分譲住宅地域である。需要者は２０～３０歳台の１次取得者が大半であ り、同一需給圏内での転居と都心部の既成住宅地域や郊外の集落地域からの移住が混在している。圏域の大部分が農振 地域内の田地であることから新規の住宅用地供給は少ないが、これに対して需要は比較的堅調である。１７０～２２０ ㎡で６００～９００万円程度の更地または２２００～２８００万円程度の新築建物が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸家に対する需要がほとんどない地域で賃貸物件は皆無であるなど賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し なかった。最終需要者による不動産取引は自己使用の戸建住宅目的によるものが支配的であり、取引先例を指標とし快 適性・利便性を重視して価格が決定されており、不動産の価格形成過程において収益性の影響は殆どないと考えられる 。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 80.3] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 増加を続けていた人口は減少に転じた。新興 住宅地域を中心に周辺市から流入人口が多く 見られる。これにより高齢化率は相対的に低 くなっている。 中島地区における住宅団地の開発が行われた のに対して、コロナ禍により住宅需要が一時 減少していたが、現在は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％