鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野々市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０１ -42	野々市市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０２３公０１ -43	野々市市		底地	（　）	長方形	南23m市道、北8m、二方路		準工 (60,200)
c	０２３公０１ -32	野々市市		更地	（　）	不整形	北16m市道、西6m、角地		準工 (70,200)
d	０２３公２７ -3	野々市市		更地	（　）	ほぼ台形	東7.5m市道、北7.1m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,860	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	82,770	100 [ 122.1]	67,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 62,771) 93,959	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	96,934	100 [ 148.5]	65,275		65,300
c	(　 ) 84,559	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	92,842	100 [ 135.0]	68,772		68,800
d	(　 ) 79,451	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	81,262	100 [ 119.6]	67,945		67,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

野々市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,656,512	6,055,680	23,600,832	21,475,500	2,125,332	（　0.9471） 2,012,902	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	42,827,702 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	500.00	Ｓ4	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,080 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は共同住宅（ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

概ね標準的と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	80.0	400.00	1,900	760,000	4.0	3,040,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	500.00	88.0	440.00	1,400	616,000	2.0	1,232,000
							1.0	616,000
～

～

～

計		2,000.00	86.0	1,720.00		2,608,000		6,736,000
								1,848,000

⑨年額支払賃料	2,608,000 円　×　12ヶ月　＝　 31,296,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,296,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,225,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,030,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,736,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,848,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 565,488 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,656,512 円　　　　（　 27,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０　　　　-4	2,112 ( 2,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,910	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,906 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１４　　　　-19	2,013 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,870
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,854,000 円	309,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	967,680 円	32,256,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,472,000 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,055,680 円　（　　　　　　 5,607 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,475,500 円（　　　　　 19,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,656,512 円
②総費用	6,055,680 円
③純収益　①－②	23,600,832 円
④建物等に帰属する純収益	21,475,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,125,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,012,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,827,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
野々市 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野々市 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　寺田　正成

TEL.

鑑定評価額

69,700,000 円

１㎡当たりの価格

64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野々市市徳用１丁目３７番				②地積　(㎡)	1,080 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	倉庫兼事務所ＲＣ4	店舗、営業所、工場が混在する路線商業地域	北西15m県道	水道、下水	野々市 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 170 ｍ、南 40 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

中・低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ県道　

交通

施設

野々市駅南西方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の路線商業地域で、店舗等が集積しており、現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、野々市市の
商業地域は分散していることから、今後とも緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中・低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野々市市全域の幹線街路沿いの路線商業地域。近隣地域は、従来からの、中低層店舗のほか営業所が多く
、顧客の誘引性にやや劣る。需要者の中心は自用の店舗、営業所等を求める県内の個人事業者や法人である。需要の中
心となる価格帯は、用途により規模がまちまちであるため、見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの商業地域であるが、自用の店舗・事務所ビルが中心となっており、総じて商業事業者向けの賃貸市場の成熟
の程度は低く、収益価格の規範性は劣る。取引価格を指標に価格形成される商業地域であることから、比準価格を重視
し、収益価格をその特性を考慮して比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野々市 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[136.3]

[100.0]
100

64,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口増加率、高齢化率の低さも県内トップで
ある。これに対応し、商業施設の出店が相次
ぎ、全市的に利便性が高く、宅地需要も旺盛
である。

従来からの路線商業地域で、特別な地域要因
の変動は認められない。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

野々市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０１ -43	野々市市		底地	（　）	長方形	南23m市道、北8m、二方路		準工 (60,200)
b	０２３公０１ -32	野々市市		更地	（　）	不整形	北16m市道、西6m、角地		準工 (70,200)
c	０２３公２７ -41	野々市市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、南西6m、角地		準工 (70,200)
d	０２３公０１ -28	野々市市		更地	（　）	不整形	西6m市道、北6m、南東3.3m、南2.2m、四方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 62,771) 93,959	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	96,934	100 [ 148.5]	65,275	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,300
b	(　 ) 84,559	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	92,842	100 [ 142.8]	65,015		65,000
c	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	65,571	100 [ 101.9]	64,348		64,300
d	(　 ) 63,571	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	72,613	100 [ 112.6]	64,488		64,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

野々市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,124,846	5,477,578	21,647,268	19,321,000	2,326,268	（　0.9471） 2,203,208	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	46,876,766 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	450.00	Ｓ4	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,080 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は共同住宅を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	85.0	382.50	1,892	723,690	4.0	2,894,760
							0.0	0
2～ 4	住宅	450.00	90.0	405.00	1,350	546,750	2.0	1,093,500
							1.0	546,750
～

～

～

計		1,800.00	88.8	1,597.50		2,363,940		6,175,260
								1,640,250

⑨年額支払賃料	2,363,940 円　×　12ヶ月　＝　 28,367,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,597.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,367,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,951,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,567,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,175,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,640,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 501,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,124,846 円　　　　（　 25,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-19	2,013 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,956	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,898 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０　　　　-3	2,072 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,668,000 円	278,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	885,578 円	29,519,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,224,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,477,578 円　（　　　　　　 5,072 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,321,000 円（　　　　　 17,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,124,846 円
②総費用	5,477,578 円
③純収益　①－②	21,647,268 円
④建物等に帰属する純収益	19,321,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,326,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,203,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,876,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）