別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野々市 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市中林２丁目３番１ (野々市市中林４４街区５) ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東8.5m市道 水道 乙丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落であるが土地区画整理事 業が行われ、周辺環境は大き く変化した。 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 乙丸駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 集落地域であり地域内の土地利用に大きな変化はないが、大規模な土地の市場への供給があれば開発される可能 性は高い。地価は周辺地域の開発や利便性の高さから上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 集落地域ではあるが周辺の開発により他の集落地域とは価格水準が乖離している。同一需給圏は市内でも相対的に価格 水準が低位の住宅地域一円として把握した。主たる需要者は住宅エンドユーザーであり、規模の大きな画地については 不動産開発業者も想定される。地価は周辺地域の開発の影響が大きく上昇傾向で推移した。取引の中心となる価格帯は 土地で５００～９００万円程度であるが、集落内では画地規模にバラツキが大きく価格帯は判別し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域であり投資目的の需要者はほとんどなく、主たる需要者は宅地建物取引業者等が提供する取引相場情報を参考 に土地の取得価格を決定しているのが実態である。本件では需要者の行動に照らして比準価格を採用し、代表標準地の 標準価格に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [149.4] [102.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰等により取引件数は減少している が、供給も限定されており、住宅地の取引価 格水準は高く、値崩れ等は見られない。 地域内に大きな変化はないが、土地区画整理 事業により周辺地域の環境が大きく変化して おり、価格水準は引き上げられた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％