別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野々市 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市矢作３丁目１３５番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、倉庫等が混在する 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 馬替 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   260 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 馬替駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に空地も見られ市場への供給があれば開発業者を通して一般住宅市場に供給されており、空地は徐々に減 少するものと予測する。地価は根強い需要に支えられて強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 東側に隣接する金沢市南部の住宅地に割安感があり、これが地域内の土地と競合するようになってきており、同一需給 圏は野々市市東部及び金沢市南部の区画の整った住宅地域一円と判断した。主たる需要者は住宅エンドユーザーである 。近隣地域内でも高値の取引が見られる等地価は強含みで推移した。取引の中心となる価格帯は土地で１２００～１５ ００万円、新築の住宅と土地で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅に対する需要も強いが、本件では画地規模の制約から収益還元法の採用は断念した。主たる需要者は住宅エン ドユーザーであり、住宅地を購入するに当たっては収益性よりも快適性や利便性を求めており、価格も宅地建物取引業 者や不動産サイトからの取引相場に着目して決定されている。本件では主たる需要者の価格決定プロセスから比準価格 を採用し、周辺地域の公示地・基準地の価格動向、水準との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰等により取引件数は減少している が、供給も限定されており、住宅地の取引価 格水準は高く、値崩れ等は見られない。 地域内西方の土地が開発されているが、用途 的には戸建住宅地であり、地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％