別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野々市 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市稲荷２丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 営業所、アパート等 も混在する住宅地域 北6m市道 水道、下水 野々市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   160 ｍ、南    75 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 野々市駅南東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には農地も残されているが、市場に供給される物件が少なく、宅地化は進むがそのスピードは非常に緩や かである。一方、需要は根強く、地価は今後も暫くの間強含みで推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 野々市市は土地区画整理事業により整備された地域の面積が広く、土地区画整理事業が行われた地域全体が同一需給圏 とも考えられるが、価格水準には差があるため市内北部の区画整然とした住宅地域一円を同一需給圏と判定した。主た る需要者は野々市市内を志向する住宅エンドユーザーである。需要の根強さから地価は強含みで推移した。取引の中心 となる価格帯は土地で１２００～１５００万円、新築の住宅と土地で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅に対する需要も強いが本件では画地規模の制約から収益還元法は採用しなかった。取引事例比較法は取引時点 が比較的新しく、かつ、説得力の高い４事例を採用しており、求めた比準価格の信頼性、説得力はともに高い。本件で は比準価格をそのまま採用することとし、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも考慮して鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰等により取引件数は減少している が、供給も限定されており、住宅地の取引価 格水準は高く、値崩れ等は見られない。 用途的な混在が近隣地域周辺の地価上昇を抑 えている。取引はほとんど見られず、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％