別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 野々市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市高橋町１２８番４ ｢高橋町１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と学生アパ ートが混在する住宅 地域 東5.8m市道 水道、下水 野々市工大前 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   140 ｍ、南   155 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大学に近接し、学生アパート が多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 野々市工大前駅東方 480m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大学に近接し、学生アパートが混在する住宅地域で、戸建住宅地としての選好性はやや低いが、今後とも現状維 持を予測。隣接する扇が丘及び金沢市横川地区での強気の分譲価格の影響で、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野々市市の中部、東部及び隣接する金沢市南部地区の住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の自 己居住を目的とする１次取得者が中心で、規模によってはアパート目的の不動産業者も参入。金沢工業大学に隣接し、 学生アパートが多い環境を敬遠する向きもあるが、周辺住宅地域と較べた相対的値頃感から需要は堅調に推移している 。一方供給は業者仕入が追いつかず、需給は逼迫気味である。土地は１，７００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺には学生アパートも多いが、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的といえる。ま た画地規模から駐車場の確保を含めアパート等の賃貸物件の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自 用取引が中心である地域の実情を考慮した結果、高橋町，扇が丘ほか野々市市東部の豊富な取引事例に裏付けされた比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [102.0] 100 85,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び 低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普 及から住宅需要は堅調で供給不足で地価回復 。 金沢工大に近接し学生向けアパートが多く安 定した賃貸需要に加え、隣接する扇が丘や金 沢市横川地区での宅地分譲の強気価格設定の 影響で値頃感。 東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％